Der Crowdfunding Blog

30 Monate Immobilien-Hölle.
Und zurück?

Bis Sommer 2022 war Normalbetrieb in der Immo-Branche. Damals hat niemand gedacht, dass wir unmittelbar vor einem wirtschaftlichen Tsunami in der Immo-Branche standen und es zweieinhalb Jahre dauern würde (zweieinhalb!), bis die ersten Zeichen auf Besserung erkennbar sein werden. Zwei Drittel aller Immobilien Entwickler wurden weggeschwemmt und mit ihnen alle angehängten Branchen. Ein Rückblick und eine Aufarbeitung des Geschehenen.

2022

Der Ukraine Krieg war im Frühjahr 2022 bereits begonnen. Im Sommer hatte man sich medial bereits daran gewöhnt. Mit +8,7 % erreichten die Verbraucherpreise im Juni 2022 die höchste Teuerungsrate seit 47 Jahren. Da alle Wirtschaftstreibende eine solche volkswirtschaftliche Situation nicht kannten, entwickelte sich rasch der „common sense“ in der Branche „Augen zu und durch“.

Tsunami. Wir befinden uns im Frühsommer 2022. Die Inflation ist da. Da sie keiner kennt, misst man ihr wenig Bedeutung zu. Die Auftragsbücher sind voll. Bei den Entwicklern und bei uns auch: Maschine rennt! Die boomenden Immobiliengeschäfte verlangen nach immer mehr Geld und immer Menschen wollen mit hochverzinsten Veranlagungen an den Erfolgen der Immobilienentwickler partizipieren. Dass man mit Immobilien reich werden kann, wird uns täglich in den Medien berichtet, von Signa abwärts, bis zu kleinen Bauträger in Maria Lanzendorf.

Wir befinden uns in einem ständigen Wettbewerb mit einer Handvoll österreichischen und deutschen Plattformen und jagen einander. Wer hat diesen Monat die Nase vorne? Wer vermittelt das meiste Geld? Wer bringt die meisten Projekte? Wie lange dauern die Zeichnungszeiträume der Emissionen? 24 Stunden, 3 Tage oder gar eine Woche – dann wird irgendetwas nicht gepasst haben! Wer macht die besten Marketing Aktionen?

2022 sollte das beste Jahr unserer Unternehmensgeschichte werden. Im Sommer 2022 hatten wir ca. 110-120 Mio. Kapital vermittelt und bereits die Hälfte des Kapitals wurde zeitgerecht zurückbezahlt. Wir hatten einen Personalstand von 35 Köpfen. Für die Rückzahlungen beschäftigten wir eine Monitoring Abteilung, zwei im Innendienst und 3 „Sanierer“, deren Aufgabe darin bestand mit den auslaufenden Projektträgern im Austausch zu stehen und die Rückzahlungen zu organisieren. Rückzahlungen erfolgten in der Regel pünktlich, eine Handvoll Projekte hatten damals schon Probleme. Diese waren solche, wo typische Entwickler Risiken schlagend wurden, die im hohen Zinssatz eingepreist waren. Beispiele dafür sind etwa Insolvenzen der Baufirmen bzw. von Generalunternehmen, erhebliche Baumängel wie Wassereintritt in Hanglagen usw.

Am 1.7.2022 wurde die KIM-VO in Österreich erlassen (Kreditinstitute-Immobilien-finanzierungs-maßnahmen-Verordnung). Sie hatte ursprünglich das Ziel, Risiken bei Immobilienkrediten durch hohe Eigenkapitalanforderungen und strenge Schuldendienstgrenzen einzudämmen. Schon der Name war schwer zu fassen, also dachte man „es wird schon nicht so schlimm werden“. Es kam aber schlimm, dazu aber später. Später wird man auch sagen, dass diese Verordnung 3-5 Jahre zu spät kam, wenn sie verhindern wollte, wozu sie vorgesehen war.

Am 21.7.2022 kam die erste Zinsanhebung der Leitzinsen der EZB, und zwar um 0,5% Punkte. Das war die erste Anhebung seit 2016. Seit damals betrug der Referenzwert NULL%, beziehungsweise war der Wert auch zeitweise negativ. Klingt lustig? Ist es auch. Im Klartext bedeuteten dies, dass die Bank, die einer anderen Geld lieh, dafür Geld bezahlen musste. Wie herrlich diese Zeiten doch waren! Geld war beinahe unbeschränkt und zu sehr geringen Kosten verfügbar. Diese Situation war der Nachbrenner der Immobilien Wirtschaft. Wenn Geld nichts kostete, dann konnten mit diesem Deckungsbeitrag alle anderen Malversationen im Entwicklungsgeschäft elegant ausgebügelt werden.

dagobertinvest wurde im März 2022 in das Sandboxvervahren der österreichischen Finanzmarktaufsicht aufgenommen. Grund war, dass wir bereits Anfang 2022 den Antrag auf Konzessionserteilung nach der ECSP beantragten. Obwohl das Geschäft zu diesem Zeitpunkt 1A lief, hatten wir schon lange davor die Entscheidung getroffen, in das neue europäische Regime für Crowdinvesting Plattformen zu wechseln. Auch wenn sich bis Herbst 2022 die Rückzahlungsquoten der Projektträger im risikoadäquaten Ausmaß darstellten, so war uns (und vielen anderen Fachleuten) klar, dass das qualifizierte Nachrangdarlehen, das für solche Geschäfte rechtlich vorgeschrieben wurde, in Krisensituationen problematisch für Anleger werden könnte. Das neue ECSP-Regime war die Möglichkeit aus der Fesselung auszusteigen. Und wir waren entschlossen, den Weg zu gehen.

Anfangs war geplant worden, dass das Konzessionsverfahren 6-9 Monate dauern sollte. Also wollten wir Ende 2022 auf das neue System umsteigen. Tatsächlich war aber anders. Anders war, dass die oben genannten Erdbeben (KIM-VO und Zinsanhebungen) einen erheblichen Impact machten und die ersten Projektentwickler bereits in Q4 2022 in Rückzahlungsprobleme schlitterten. Sogar die Bauträger, die ihre Projekte zeitgerecht fertig gestellt hatten, waren mit vollkommen neuen Kreditvergabeverhalten der Banken konfrontiert. Kunden konnten reihenweise keine Finanzierungen für die bereits gekauften Wohnungen mehr darstellen. Uns wurde berichtet, dass Wohnungen 5-6 mal verkauft wurden, bis ein Kunde endlich eine Finanzierung erhielt.

So endete das Jahr 2022 mit sehr guten Zahlen aller Branchen Teilnehmer und bei dagobertinvest mit einem laufendem, aber noch nicht abgeschlossenen Verfahren zur Erlangung der ECSP-Lizenz.

2023: Klagen! Koste es, was es wolle!

Erstens die aktive Klagslegitimation: Als bloße Vermittler konnten wir nicht einfach Forderungen der Anleger einklagen. Schon in der ersten Tagsatzung würde dieses Faktum von den Projektträgern eingewendet werden. Dieses Defizit konnte nur dadurch behoben werden, dass wir uns von allen Anlegern bevollmächtigen ließen: Man muss hunderten Anlegern erklären, warum dies notwendig ist. Man erreicht aber nicht alle Anleger, sondern nur zwei Drittel. Man klagt also nur die Forderungen, für die man bevollmächtigt wurde. Irgendwann kommt man zu dem Punkt, wo man in einem Prozess Entscheidungen und/oder einen Vergleich abschließen muss. Spätestens dann wird es faktisch nicht mehr handlebar. Wir haben uns in diesen Monaten in extrem viel Kommunikation, Abstimmungen, Einholung von Vollmachten usw. vergangen, und merkten, dass die Zeit gegen uns arbeitet: Denn den Projektträgern ging es immer schlechter und was nutzt eine gewonnene Klage, wenn auf der anderen Seite niemand mehr da ist…? Spoiler: Um dieses Problem zu beheben, haben wir in unserem neuen Geschäftsmodell unser eigenes Inkasso Institut eingerichtet: Über den Servicevertrag, den jeder Anleger abschließt, sind Vertretungsvollmachten schon im Vorfeld vereinbart.

Zweitens die Kosten: Mitte 2023 hatten wir ca. 10 Mitarbeiter in der Rechtsabteilung und in der Monitorabteilung angestellt und arbeiteten mit 6 Rechtsanwaltskanzleien zusammen. Ca. 70 verschiedene Klagen waren im Laufen. Ebenfalls Mitte 2023 erreichte uns der Kostentsunami für dieses Vorgehen. Quasi täglich erreichten uns – neben den erheblichen Personalkosten – Rechnungen von Anwälten, Gerichtsgebühren usw. Bis Mitte 2023 hatten wir einige hunderttausend Euro ausgegeben, ohne wesentliche Erfolge. Bis Ende 2023 würden sich die Kosten auf 700.000 aufgetürmt haben. Spoiler: Auch dieses Problem haben wir im neuen Geschäftsmodell mit einer verpflichtenden Servicegebühr von 0,5% je Anlage und Jahr eingegrenzt.

Über den Sommer mehrten sich die Gerüchte, dass die Signa Gruppe, der größte Projektträger im deutschsprachigen Raum, schwere Probleme habe. Und wenn das wahr wäre? Wenn der größte Projektträger, omnipräsent in allen Medien, Probleme hat, dann muss doch jeder Entwickler Probleme haben? Wahr wurden auch die Gerüchte um den Verius-Immobilienfonds aus Zug (CH), der zunächst geschlossen wurde und im Oktober 2023 einige 100 Millionen eingeworbenes Mezzanine Capital verlor. Es ging so richtig rund und die Anleger quittierten diese Gemengenlage mit Zurückhaltung bei den Investments.

Im Juni 2023 hatten wir noch unser stärkstes Geschäftsmonat und von dann ging es rapide bergab. Vom besten Monat im Juni 2023 rasselte unser Umsatz binnen 5 Monaten in den schlechtesten Monat (November 2023). Ich spreche hier nicht von einem Rückgang, ich spreche von einem Absturz um 80%. Unsere Firma, die von der Vermittlung lebt, hängt wirtschaftlich am Grundgeschäft: Wird wenig vermittelt, dann gibt es auch wenig Ertrag.

Währenddessen, nämlich Im September 2023 war es dann auch endlich so weit: Die dagobertinvest gmbh erhielt als erstes Unternehmen im deutschsprachigen Raum die begehrte ECSP-Lizenz. Monate, um nicht zu sagen mehr als 2 Jahre, haben wir uns auf diesen Moment vorbereitet, an der Software programmiert, Firmen gegründet, Prüfungen gemacht, und am 15.9.2023 stellten wir unser Geschäftsmodell um. Seit damals vermitteln wir keine Nachrangdarlehen mehr, sondern besicherte Anlagen. Das wir das endlich erreicht hatten, war eine Sensation, die sich aber genau zum Zeitpunkt der größten Unternehmenskrise ereignete.

Ende des Jahres 2023 war klar, dass wir durch sehr hohe Ausgaben für die Rechtsverfolgung von Anlegerforderungen und Ausgaben zur Erlangung der ECSP, bei gleichzeitig erheblichem Geschäftsrückgang, selbst ausgeblutet waren. So sehr, dass nur noch ein unmittelbares Schrumpfungsprogramm das Überleben sichern konnte: Wir bauten im letzten Quartal 2023 ungefähr die Hälfte aller Mitarbeiter ab und zogen auch bei allen Klagen die Reißleine. Das ganze Jahr 2023 hatte uns gelehrt, dass Klagen, gemessen am sehr hohen Einsatz, viel zu wenig Erfolg für unsere Anleger brachte.

So endete das Jahr 2023 mit einem Gemetzel bei den Projetträgern und der Gewissheit, dass dieser Tsunami vor keinem noch so potenten Projektträger halt macht. Die Freude über die erlangte ECSP-Lizenz und das damit verbundene Potenzial vermischte sich mit der Sorge über die schlechten Rahmenbedingungen in der Immo-Branche.

2024: survive until twenty-five

Survive until twenty-five! Die Inflation kühlte sich im Laufe 2024 ab und die EZB beschloss die erste Zinssenkung um zaghafte -0,25% im Juni. Weitere Zinssenkungen folgten und das Jahr schloss mit einem Leitzins von 3%. Hoffnung keimt auf und die Feststellung, dass Immobilien kaum an nominellem Wert verloren haben (wenn man ca. 15% Inflation der Krisenjahre einbezieht), greift um sich. Der Untergang der Immobilen Assets scheint also abgewendet. Der Untergang der halben Branche wurde aber nicht verhindert.

Vollkommen unerwartet für alle Überlebenden kam plötzlich im Dezember die Nachricht, dass das zuständige Gremium für die KIM-VO die Verlängerung nicht befürwortete. Die KIM-VO läuft somit am 30.6.2025 aus. Jubel war weniger hören als das kollektive Unverständnis, wer diese Maßnahme jemals brauchte.

Vor genau 30 Monaten, nämlich im Sommer 2022 nahm das Unheil seinen Lauf für die Immo-Branche. Die Zinsen sind aber jetzt wieder am Weg zu normal, die KIM-VO fällt bald weg und Immobilien Assets sind – von leichten Preiskorrekturen abgesehen – wertvoll wie eh und je. Für unser Unternehmen war diese Zeit eine unglaublich anstrengende Reise, in der wir uns leider von vielen Kollegen verabschieden mussten. Gleichzeitig mit der ECSP-Lizenz und mit der Umstellung unseres Geschäftsmodelles eine riesige Herausforderung, die wir gemeistert haben.

Wir sind nun bereit für den Rebound. Menschen brauchen und wollen schönen, privat finanzierten Wohnraum. Banken können immer weniger riskante Projektfinanzierungen umsetzen. Mezzanine Kapital wird also mehr denn je nachgefragt sein. Es wird aufgrund der geringen Baugenehmigungen 2-3 Jahre dauern, bis die Lücke am Angebotsmarkt geschlossen sein wird. Projekte, die heute starten, produzieren in diese Nachfrage hinein. Anleger werden sich an unser neues Geschäftsmodell gewöhnen. Das alte Crowdinvesting mit qualifizierten Nachrangdarlehen ist verglichen mit dem „the new crowdfunding. Secured.“ wie ein Nokia Communicator gegen ein modernes Smart-Phone. Das sind schon einige wesentliche Entwicklungsschritte aus Sicht der Regulierung, aus Sicht der Technik und vor allem aus der Sicht der Sicherheiten.

30 Monate Immobilen-Hölle. Und zurück? Ja, ich glaube! Und ich hoffe!

Ihr Andreas Zederbauer

Vorstand dagobertinvest AG