Der Crowdfunding Blog

Finanzexperten zum Thema KIM Verordnung 

Mag. Andreas Zederbauer über die KIM-Verordnung

Seit Ende 2015 hat sich Immobilien Crowdinvesting als innovative Finanzierungsform etabliert und ist als hochverzinste Alternative in ausgewogenen Finanzportfolios nicht mehr wegzudenken. dagobertinvest bietet interessante Möglichkeiten für Anleger und Bauträger und entwickelt seine Produkte stetig weiter. Viele Anleger fragen sich, wie aktuelle Entwicklungen auf den Finanzmärkten auch die Crowdinvesting Szene beeinflussen. Im heutigen Artikel haben wir Mag. Andreas Zederbauer, Vorstand der dagobertinvest AG, gefragt, wie sich die geplanten Lockerungen der KIM Verordnung ab 1. April 2023 auf Projekte bei dagobertinvest auswirken.

„Die Vergabe von Krediten in Österreich ist streng reguliert. Dabei geht es darum sicherzustellen, dass die Kreditnehmer durch die Bankforderungen nicht in eine Schuldenfalle tappen“, weiß Andreas Zederbauer, der in den 2000er Jahren selbst Bankvorstand war.

Keine einfache Sache │ Bei der Wohnkreditvergabe sind sowohl das Verbraucherkreditgesetz (VKrG), das Wohnimmobilienkreditgesetz (WIKrG) und die Verordnung über die Kreditwürdigkeitsprüfung bei Wohnimmobilienkrediten (WIKrV) zu berücksichtigen, als auch die Richtlinien des jeweiligen Kreditinstituts, die über die gesetzliche Regulatorik hinausgehen können. Dabei können unterschiedliche Kriterien zur Bewertung von Immobilien oder zur Prüfung der Bonität des Antragstellers herangezogen werden.

Im August 2022 wurde die KIM-Verordnung durch die FMA (Österreichische Finanzmarktaufsicht) erlassen, die sogenannte Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung.

Was das bedeutet? 

Bei der Kreditvergabe von Wohnimmobilien wurden folgende Grenzen zwingend festgelegt:

„Für Familien, Paare oder Singles ist es damit sehr schwer geworden, sich ein Eigenheim finanzieren zu können. Dazu haben sich die Immo-Preise in den letzten 10 Jahren steil nach oben bewegt. Und gepaart mit dem aktuell steigenden Zinsniveau ist so schnell keine Verbesserung für Immobilienkäufer in Sicht. Insgesamt ein schwieriges Umfeld, in dem wir uns am Immobilienmarkt gerade befinden“, führt der dagobertinvest Vorstand weiter aus.

Wie geht es weiter?

 Am 1. April 2023 werden auf Empfehlung des Finanzmarktstabilitätsgremiums (FMSG) die Kriterien angepasst. Lockerungen betreffen aber nur Vorfinanzierungen von Eigenheim, d.h. Zwischenfinanzierungen werden bis zu 80 % der im Besitz befindlichen Immobilie berücksichtigt – und das für die Dauer von zwei Jahren.

„Damit soll Immo-Besitzern ermöglicht werden, ein neues Heim zu errichten oder zu renovieren. Das ergibt aber keine Erleichterung für jene, die noch nicht glücklicher Eigentümer von einer Immobilie sind. De facto ist das zu wenig, um von einer Lockerung zu sprechen. Die Banken verzeichnen aufgrund der neuen Regelungen einen enormen Rückgang bei der Kreditvergabe von 60- 70%. Der Rückgang an Neugeschäft wird vermutlich wohl durch die Zinserhöhungen ein wenig kompensiert, aber gemessen am Neugeschäft, auch keine zufriedenstellende Situation für Österreichs Kreditinstitute“, so Andreas Zederbauer.

Welche Auswirkungen hat die KIM-Verordnung auf Immo-Crowdinvesting?

Als Immo-Crowdinvesting Plattform müssen Veränderungen am Finanzmarkt immer von zwei Seiten betrachtet werden:

„Es sind herausfordernde Zeiten für alle Teilnehmer am Finanzsektor, aber es hat noch nie die Aussicht verbessert, den Kopf in den Sand zu stecken. Wir haben unsere Analyse der Projekte verschärft und an die aktuellen Gegebenheiten angepasst, d.h. wir beziehen in einem Stress-Test Worst-Case-Szenarios mit ein und erhöhen in der Analyse sowohl Geldbeschaffungskosten als auch Baukosten und beziehen auch niedrigere Verkaufspreise in der Prüfung mit ein. Nur wenn ein Projekt diesem Test standhält, bringen wir es auf die Plattform“, erklärt der dagobertinvest Chef das Investment-Angebot bei dagobertinvest.

Wird sich die Lage entspannen? 

„Sicher“ -  lacht Andreas Zederbauer - „Irgendwann schon, aber wann das sein wird, kann niemand voraussagen. Was ich in meiner jahrelangen Erfahrung in der Bank und am Kapitalmarkt gelernt habe ist, dass sich Immobilien bis jetzt immer noch krisenfest erwiesen haben. Sorgfalt bei der Investmententscheidung ist möglicherweise wichtiger als noch vor ein paar Jahren, allerdings wer keine Investmententscheidung trifft, ist mit Sicherheit nicht gut beraten.“

Eine wichtige Zeit zum Diversifizieren

Die Risikostreuung ist beim Aufbau eines erfolgreichen Investmentportfolios wesentlich. Kleinere Beträge in viele Projekte zu streuen, wird von Finanzexperten empfohlen. Die dagobertinvest-Crowd ist durchschnittlich in 14 Projekte investiert, wobei das Durchschnittsinvestment rund EUR 1000 beträgt. Aktuell haben Anleger bei dagobertinvest die Möglichkeit zur Diversifikation nach Märkten (DACH), nach Projekten oder Emittenten:

Zum Vergleichen der einzelnen Projekte haben wir Ihnen hier eine Checkliste zur Verfügung (PDF) gestellt, mit der Sie je nach individueller Risikotoleranz das aktuelle Investmentangebot beurteilen können.