Der Crowdfunding Blog

Zeit ist Geld

Ja! Und nicht zuletzt deshalb, weil das Projekt mit 26 Monaten (!) Verspätung zurückbezahlt wurde. Aus der ursprünglichen Standardverzinsung von 6,75% p.a. (ohne Berücksichtigung etwaiger Aktionen) wurden für den Verlängerungs- und Verspätungszeitraum 8% p.a.

Was war passiert?

Die Liegenschaft wurde aus einer Verlassenschaft angekauft. Die lange Bearbeitungszeit im Zusammenhang mit der Grundbuchseintragung verhinderte so eine rasche Erlangung der Baugenehmigung. COVID brachte 2020 eine weitere Bauzeitverlängerung von 5 Monaten mit sich und veranlasste die Bauwerk WB60 Projektbau Ges.m.b.H. die vertraglich vereinbarte Verlängerungsoption von 6 Monaten in Anspruch zu nehmen. Die nächste Verspätungsmeldung erreichte die Investoren aufgrund der Lieferprobleme bei Baustoffen, die die Fertigstellung der Außenanlagen um weitere Monate verzögerte. Zwischenzeitlich ist auch ein Käufer zurückgetreten und eine Einheit stand wieder zum Verkauf. Zu guter Letzt, kam es auch noch zu weiteren Verzögerungen bei der wirtschaftlichen Abwicklung des Projekts. Nach insgesamt 5 Verspätungsmeldungen und 26 Monaten nach regulärem Rückzahlungsdatum wurden EUR 400.000 Kapital und EUR 115.284 Zinsen ausbezahlt – das entspricht einer Gesamtrendite von beinahe 29%.

Ein lukratives Geschäft? Auf jeden Fall, aber auch mit viel Geduld und Risikotoleranz verbunden. Rückwirkend hat sich die Wartezeit gelohnt, doch währenddessen Zweifel, Frustration und Unsicherheit verursacht!

Seit Ende 2020 kam es bei dagobertinvest bei rund 16% der Projekte zu Verspätungen bei der Rückzahlung. In den meisten Fällen sind die Emittenten kooperativ, liefern regelmäßig Informationen zum Projektstatus und arbeiten an Lösungen, die die Rückführung der Darlehen inkl. Zinsen zeitnah ermöglichen. 9 dieser Projekte (3% bezogen auf alle Projekte, bzw. 20% bezogen auf die Verspätungen) wurden als ‚unsicher‘ eingestuft, da das dagobertinvest Inkassoinstitut die Rückzahlungswahrscheinlichkeit schwer einschätzen kann.

Trotz genauer Analyse der projektrelevanten Faktoren, ist der Projektverlauf nicht vorherzusehen. Was wir aber aus den herausfordernden letzten beiden Jahren gelernt haben ist, dass wir die Emittenten-Projektbegleitung intensiviert haben, um noch früher auf Abweichungen vom Projektzeitplan reagieren zu können. Einerseits um die Investoren früher informieren zu können und andererseits, um den Emittenten früher Unterstützung des dagobertinvest-Expertenpools und -Netzwerk anbieten zu können, damit Verspätungen auf ein Mindestmaß reduziert werden können. Zusätzlich wurde die dagobertinvest service gmbh – unser Inkassoinstitut – gegründet und aufgebaut, das hinzugezogen wird, wenn zusätzliche Ressourcen bei der Reorganisation von Projekten gebraucht werden.

Dennoch ist Risikodiversifikation das Um und Auf: Wer bei den ersten Verspätungen aufgehört hat zu investieren, für den sind möglicherweise konservativere Investmentformen mit niedrigeren Renditen das probate Mittel. Crowdinvesting in Immobilien bei dagobertinvest bringt die höchsten Zinsen – diese gehen mit einem Risiko einher, das zu Fundingstart niemand vorhersehen kann, weil keiner in die Zukunft schauen oder die Vergangenheit ändern kann. Crowdinvesting in Immobilien ist jedoch kein Sprint, sondern ein Marathon.

Die Investmentscheidung treffen Sie – ab sofort auch unter Berücksichtigung der Risikoeinschätzung der betriebswirtschaftlichen Analyse, die wir künftig auf der Detailseite jeder neuen Kampagne zur Verfügung stellen:

Wie geht’s nun weiter? Die Zukunft für dagobertinvest ist ganz klar – Ende 2021 wurde in Österreich die europäische Verordnung über Schwarmfinanzierungsdienstleister (ECSP-VO) implementiert. Durch die Möglichkeiten neuer Produktausgestaltung und grenzüberschreitender Tätigkeit werden wir uns zukünftig zu einer europäischen digitalen Kreditplattform entwickeln. Für Investoren bedeutet das mehr Sicherheit durch stärkere Regulierung seitens der österreichischen Finanzmarktaufsicht einerseits und Möglichkeiten zur Absicherung vermittelter Kredite außerhalb des qualifizierten Nachrangdarlehens andererseits. Das bedeutet, dass nach Erlangung der Lizenz – die wir im Herbst erwarten – bankenübliche Sicherheiten in den Verträgen vereinbart werden können.

Jedoch auch dann ist unser Sanierungsteam auf die Kooperation der Emittenten angewiesen, weil mit harten Sicherheiten zwar die Wahrscheinlichkeit, dass Sie am Ende des Tages Ihr Investment verzinst, zurückerhalten, wesentlich steigt, aber eine - notfalls gerichtliche - Durchsetzung von Sicherheiten ein kostspieliger und zeitaufwendiger Prozess ist.

Geduld wird also ein wichtiger Faktor bei Investments in Immobilienprojekte bleiben.