Der Crowdfunding Blog

30 Monate Immobilien-Hölle.
Und zurück?

Bis Sommer 2022 war Normalbetrieb in der Immo-Branche. Damals hat niemand gedacht, dass wir unmittelbar vor einem wirtschaftlichen Tsunami in der Immo-Branche standen und es zweieinhalb Jahre dauern würde (zweieinhalb!), bis die ersten Zeichen auf Besserung erkennbar sein werden. Zwei Drittel aller Immobilien Entwickler wurden weggeschwemmt und mit ihnen alle angehängten Branchen. Ein Rückblick und eine Aufarbeitung des Geschehenen.

TEIL 1 - 2022

Der Ukraine Krieg war im Frühjahr 2022 bereits begonnen. Im Sommer hatte man sich medial bereits daran gewöhnt. Mit +8,7 % erreichten die Verbraucherpreise im Juni 2022 die höchste Teuerungsrate seit 47 Jahren. Da alle Wirtschaftstreibende eine solche volkswirtschaftliche Situation nicht kannten, entwickelte sich rasch der „common sense“ in der Branche „Augen zu und durch“.

Tsunami. Wir befinden uns im Frühsommer 2022. Die Inflation ist da. Da sie keiner kennt, misst man ihr wenig Bedeutung zu. Die Auftragsbücher sind voll. Bei den Entwicklern und bei uns auch: Maschine rennt! Die boomenden Immobiliengeschäfte verlangen nach immer mehr Geld und immer Menschen wollen mit hochverzinsten Veranlagungen an den Erfolgen der Immobilienentwickler partizipieren. Dass man mit Immobilien reich werden kann, wird uns täglich in den Medien berichtet, von Signa abwärts, bis zu kleinen Bauträger in Maria Lanzendorf.

Wir befinden uns in einem ständigen Wettbewerb mit einer Handvoll österreichischen und deutschen Plattformen und jagen einander. Wer hat diesen Monat die Nase vorne? Wer vermittelt das meiste Geld? Wer bringt die meisten Projekte? Wie lange dauern die Zeichnungszeiträume der Emissionen? 24 Stunden, 3 Tage oder gar eine Woche – dann wird irgendetwas nicht gepasst haben! Wer macht die besten Marketing Aktionen?

2022 sollte das beste Jahr unserer Unternehmensgeschichte werden. Im Sommer 2022 hatten wir ca. 110-120 Mio. Kapital vermittelt und bereits die Hälfte des Kapitals wurde zeitgerecht zurückbezahlt. Wir hatten einen Personalstand von 35 Köpfen. Für die Rückzahlungen beschäftigten wir eine Monitoring Abteilung, zwei im Innendienst und 3 „Sanierer“, deren Aufgabe darin bestand mit den auslaufenden Projektträgern im Austausch zu stehen und die Rückzahlungen zu organisieren. Rückzahlungen erfolgten in der Regel pünktlich, eine Handvoll Projekte hatten damals schon Probleme. Diese waren solche, wo typische Entwickler Risiken schlagend wurden, die im hohen Zinssatz eingepreist waren. Beispiele dafür sind etwa Insolvenzen der Baufirmen bzw. von Generalunternehmen, erhebliche Baumängel wie Wassereintritt in Hanglagen usw.

Am 1.7.2022 wurde die KIM-VO in Österreich erlassen (Kreditinstitute-Immobilien-finanzierungs-maßnahmen-Verordnung). Sie hatte ursprünglich das Ziel, Risiken bei Immobilienkrediten durch hohe Eigenkapitalanforderungen und strenge Schuldendienstgrenzen einzudämmen. Schon der Name war schwer zu fassen, also dachte man „es wird schon nicht so schlimm werden“. Es kam aber schlimm, dazu aber später. Später wird man auch sagen, dass diese Verordnung 3-5 Jahre zu spät kam, wenn sie verhindern wollte, wozu sie vorgesehen war.

Am 21.7.2022 kam die erste Zinsanhebung der Leitzinsen der EZB, und zwar um 0,5% Punkte. Das war die erste Anhebung seit 2016. Seit damals betrug der Referenzwert NULL%, beziehungsweise war der Wert auch zeitweise negativ. Klingt lustig? Ist es auch. Im Klartext bedeuteten dies, dass die Bank, die einer anderen Geld lieh, dafür Geld bezahlen musste. Wie herrlich diese Zeiten doch waren! Geld war beinahe unbeschränkt und zu sehr geringen Kosten verfügbar. Diese Situation war der Nachbrenner der Immobilien Wirtschaft. Wenn Geld nichts kostete, dann konnten mit diesem Deckungsbeitrag alle anderen Malversationen im Entwicklungsgeschäft elegant ausgebügelt werden.

dagobertinvest wurde im März 2022 in das Sandboxvervahren der österreichischen Finanzmarktaufsicht aufgenommen. Grund war, dass wir bereits Anfang 2022 den Antrag auf Konzessionserteilung nach der ECSP beantragten. Obwohl das Geschäft zu diesem Zeitpunkt 1A lief, hatten wir schon lange davor die Entscheidung getroffen, in das neue europäische Regime für Crowdinvesting Plattformen zu wechseln. Auch wenn sich bis Herbst 2022 die Rückzahlungsquoten der Projektträger im risikoadäquaten Ausmaß darstellten, so war uns (und vielen anderen Fachleuten) klar, dass das qualifizierte Nachrangdarlehen, das für solche Geschäfte rechtlich vorgeschrieben wurde, in Krisensituationen problematisch für Anleger werden könnte. Das neue ECSP-Regime war die Möglichkeit aus der Fesselung auszusteigen. Und wir waren entschlossen, den Weg zu gehen.

Anfangs war geplant worden, dass das Konzessionsverfahren 6-9 Monate dauern sollte. Also wollten wir Ende 2022 auf das neue System umsteigen. Tatsächlich war aber anders. Anders war, dass die oben genannten Erdbeben (KIM-VO und Zinsanhebungen) einen erheblichen Impact machten und die ersten Projektentwickler bereits in Q4 2022 in Rückzahlungsprobleme schlitterten. Sogar die Bauträger, die ihre Projekte zeitgerecht fertig gestellt hatten, waren mit vollkommen neuen Kreditvergabeverhalten der Banken konfrontiert. Kunden konnten reihenweise keine Finanzierungen für die bereits gekauften Wohnungen mehr darstellen. Uns wurde berichtet, dass Wohnungen 5-6 mal verkauft wurden, bis ein Kunde endlich eine Finanzierung erhielt.

So endete das Jahr 2022 mit sehr guten Zahlen aller Branchen Teilnehmer und bei dagobertinvest mit einem laufendem, aber noch nicht abgeschlossenen Verfahren zur Erlangung der ECSP-Lizenz.

Wie es 2023 weiterging, erfahren Sie im nächsten Teil der dreiteiligen Reihe.

Ihr Andreas Zederbauer
Vorstand dagobertinvest AG