Der Crowdfunding Blog
30 Monate Immobilien-Hölle.
Und zurück?
Andreas Zederbauer, Vorstand dagobertinvest AG,
über 3 Krisenjahre in der Immo-Branche | Teil 2
Bis Sommer 2022 war Normalbetrieb in der Immo-Branche. Damals hat niemand gedacht, dass wir unmittelbar vor einem wirtschaftlichen Tsunami in der Immo-Branche standen und es zweieinhalb Jahre dauern würde (zweieinhalb!), bis die ersten Zeichen auf Besserung erkennbar sein werden. Zwei Drittel aller Immobilien Entwickler wurden weggeschwemmt und mit ihnen alle angehängten Branchen. Ein Rückblick und eine Aufarbeitung des Geschehenen.
Teil 2 – 2023: Klagen! Koste es, was es wolle!
Wir befinden uns Anfang des Jahres 2023. KIM-VO und Zinserhöhungen erschwerten täglich das Geschäftsmodell der Immo-Branche, machten es unmöglich. Schön langsam begann man die angerichteten Schäden auch klarer zu sehen. Die Leitzinsen der EZB standen mittlerweile bei 3%. Und es war klar, dass damit das Ende der Fahnenstange noch nicht erreicht sein würde.
Die Stimmung begann zu kippen. Erste Bauträger konnten Ihre Verbindlichkeiten nicht mehr pünktlich decken und man hörte immer lauter, dass „man sich auf eine längere Bärenphase einstellen muss“. Wenn Immobilien Entwickler Probleme bekommen, dann merken das zuallererst die Mezzanine Kapitalgeber. Dieses Kapital wurde nachrangig nach der Bank gegeben, deswegen ist diese Finanzierung riskanter und höher verzinst. Probleme schlagen sich zunächst dort nieder, während Banken – meist grundbücherlich besichert – den längeren Atem hatten.
Wir waren damals jedenfalls wild entschlossen, dieser Situation zu begegnen: Nämlich mit Klagen. Wir haben, beginnend mit 2023, alle Projektträger geklagt, die Ihren Verpflichtungen nicht vertragsgemäß nachgekommen sind. Wir stellten dazu einige Mitarbeiter in der Rechtsabteilung ein und arbeiteten mit einigen Anwaltskanzleien zusammen, da immer mehr Problemfälle auftauchten. Dabei hatten wir im Wesentlichen zwei Hürden zu nehmen.
Erstens die aktive Klagslegitimation: Als bloße Vermittler konnten wir nicht einfach Forderungen der Anleger einklagen. Schon in der ersten Tagsatzung würde dieses Faktum von den Projektträgern eingewendet werden. Dieses Defizit konnte nur dadurch behoben werden, dass wir uns von allen Anlegern bevollmächtigen ließen: Man muss hunderten Anlegern erklären, warum dies notwendig ist. Man erreicht aber nicht alle Anleger, sondern nur zwei Drittel. Man klagt also nur die Forderungen, für die man bevollmächtigt wurde. Irgendwann kommt man zu dem Punkt, wo man in einem Prozess Entscheidungen und/oder einen Vergleich abschließen muss. Spätestens dann wird es faktisch nicht mehr handlebar. Wir haben uns in diesen Monaten in extrem viel Kommunikation, Abstimmungen, Einholung von Vollmachten usw. vergangen, und merkten, dass die Zeit gegen uns arbeitet: Denn den Projektträgern ging es immer schlechter und was nutzt eine gewonnene Klage, wenn auf der anderen Seite niemand mehr da ist…? Spoiler: Um dieses Problem zu beheben, haben wir in unserem neuen Geschäftsmodell unser eigenes Inkasso Institut eingerichtet: Über den Servicevertrag, den jeder Anleger abschließt, sind Vertretungsvollmachten schon im Vorfeld vereinbart.
Zweitens die Kosten: Mitte 2023 hatten wir ca. 10 Mitarbeiter in der Rechtsabteilung und in der Monitorabteilung angestellt und arbeiteten mit 6 Rechtsanwaltskanzleien zusammen. Ca. 70 verschiedene Klagen waren im Laufen. Ebenfalls Mitte 2023 erreichte uns der Kostentsunami für dieses Vorgehen. Quasi täglich erreichten uns – neben den erheblichen Personalkosten – Rechnungen von Anwälten, Gerichtsgebühren usw. Bis Mitte 2023 hatten wir einige hunderttausend Euro ausgegeben, ohne wesentliche Erfolge. Bis Ende 2023 würden sich die Kosten auf 700.000 aufgetürmt haben. Spoiler: Auch dieses Problem haben wir im neuen Geschäftsmodell mit einer verpflichtenden Servicegebühr von 0,5% je Anlage und Jahr eingegrenzt.
Über den Sommer mehrten sich die Gerüchte, dass die Signa Gruppe, der größte Projektträger im deutschsprachigen Raum, schwere Probleme habe. Und wenn das wahr wäre? Wenn der größte Projektträger, omnipräsent in allen Medien, Probleme hat, dann muss doch jeder Entwickler Probleme haben? Wahr wurden auch die Gerüchte um den Verius-Immobilienfonds aus Zug (CH), der zunächst geschlossen wurde und im Oktober 2023 einige 100 Millionen eingeworbenes Mezzanine Capital verlor. Es ging so richtig rund und die Anleger quittierten diese Gemengenlage mit Zurückhaltung bei den Investments.
Im Juni 2023 hatten wir noch unser stärkstes Geschäftsmonat und von dann ging es rapide bergab. Vom besten Monat im Juni 2023 rasselte unser Umsatz binnen 5 Monaten in den schlechtesten Monat (November 2023). Ich spreche hier nicht von einem Rückgang, ich spreche von einem Absturz um 80%. Unsere Firma, die von der Vermittlung lebt, hängt wirtschaftlich am Grundgeschäft: Wird wenig vermittelt, dann gibt es auch wenig Ertrag.
Währenddessen, nämlich Im September 2023 war es dann auch endlich so weit: Die dagobertinvest gmbh erhielt als erstes Unternehmen im deutschsprachigen Raum die begehrte ECSP-Lizenz. Monate, um nicht zu sagen mehr als 2 Jahre, haben wir uns auf diesen Moment vorbereitet, an der Software programmiert, Firmen gegründet, Prüfungen gemacht, und am 15.9.2023 stellten wir unser Geschäftsmodell um. Seit damals vermitteln wir keine Nachrangdarlehen mehr, sondern besicherte Anlagen. Das wir das endlich erreicht hatten, war eine Sensation, die sich aber genau zum Zeitpunkt der größten Unternehmenskrise ereignete.
Ende des Jahres 2023 war klar, dass wir durch sehr hohe Ausgaben für die Rechtsverfolgung von Anlegerforderungen und Ausgaben zur Erlangung der ECSP, bei gleichzeitig erheblichem Geschäftsrückgang, selbst ausgeblutet waren. So sehr, dass nur noch ein unmittelbares Schrumpfungsprogramm das Überleben sichern konnte: Wir bauten im letzten Quartal 2023 ungefähr die Hälfte aller Mitarbeiter ab und zogen auch bei allen Klagen die Reißleine. Das ganze Jahr 2023 hatte uns gelehrt, dass Klagen, gemessen am sehr hohen Einsatz, viel zu wenig Erfolg für unsere Anleger brachte.
So endete das Jahr 2023 mit einem Gemetzel bei den Projetträgern und der Gewissheit, dass dieser Tsunami vor keinem noch so potenten Projektträger halt macht. Die Freude über die erlangte ECSP-Lizenz und das damit verbundene Potenzial vermischte sich mit der Sorge über die schlechten Rahmenbedingungen in der Immo-Branche.
Wie es 2024 weiterging, erfahren Sie im letzten Teil der dreiteiligen Reihe.
Ihr Andreas Zederbauer
Vorstand dagobertinvest AG
Crowdfunding-Plattform
dagobertinvest gmbh
dagobertinvest arbeitet als erste deutschsprachige auf Immobilien spezialisierte Crowdfunding-Plattform unter der ECSP-Lizenz. Das bedeutet für Investoren, die über dagobertinvest Investments in Immobilien-Projekte zeichnen, 8 - 12% p.a. Zinsen, einen unbedingten Rückzahlungsanspruch und bankübliche Sicherheiten. Mit einem hochkarätigen Team aus Finanzexperten bietet dagobertinvest eine lukrative Alternative gegen Inflation und Niedrigzinsen.
Vorstand der dagobertinvest AG
Mag. Andreas Zederbauer
30 Monate immo-hölle. und zurück?
Bis Sommer 2022 herrschte in der Immobilienbranche Normalbetrieb: stetig steigende Preise, hohe Nachfrage nach Wohnraum und permanente Hochkonjunktur für alle Beteiligten – von Bauunternehmen über Makler bis hin zu Crowdinvesting-Plattformen. Doch der Ukraine-Krieg und die daraus resultierende Inflation, mit +8,7 % im Juni 2022 die höchste seit 47 Jahren, brachten einen drastischen Wendepunkt. Trotz anfänglicher Zuversicht traf die Branche ein wirtschaftlicher Tsunami, der zwei Drittel der Entwickler und viele angeschlossene Branchen weggeschwemmt hat. Erst nach zweieinhalb Jahren zeichnen sich erste Zeichen der Erholung ab. Andreas Zederbauer, Vorstand der dagobertinvest AG, gibt einen Rückblick...
Security Scoring nach ECSP
dagobertinvest hat letzten September die ECSP-Lizenz von der österreichischen Finanzmarktaufsicht erhalten. Das hat die Crowdfunding Szene revolutioniert. Vor allem die Rechtsstellung der Investoren hat sich dadurch stark verbessert. Doch mit dem Einzug des unbedingten Rückzahlungsanspruchs und der harten Sicherheiten in den Darlehensverträgen mit den Projektträgern, ist es auch für Investoren komplexer geworden, die einzelnen Projekte individuell zu bewerten. Aus diesem Grund haben wir jetzt ein Security Scoring eingeführt.
die expansion in den cee raum geht voran
Das Joint Venture in Polen öffnet neue Türen für Investoren: Mit dem erfolgreichen Vertragsabschluss eines Joint Ventures in Polen setzt die dagobertinvest AG einen entscheidenden weiteren Schritt in ihrer Expansionsstrategie, um den Crowdfunding-Markt in Osteuropa zu erschließen.
ECSP schafft möglichkeiten
dagobertinvest, eine der führenden Crowdfunding-Plattformen im deutschsprachigen Raum, hat seit dem Start 2015 eine starke Position im Crowdfunding Markt eingenommen. Seit nun mehr als einem Jahr ist die Plattform im Besitz der ECSP-Lizenz der österreichischen Finanzmarktaufsichtsbehörde (FMA). Mit dieser Lizenz öffneten sich neue Möglichkeiten, die europäischen Richtlinien zur Finanzierung von Projekten über Crowdfunding zu nutzen. Die Unterschiede zu herkömmlichen nationalen Plattformen finden Sie hier. Nun folgt der nächste Schritt in der Entwicklung von dagobertinvest: Der Start von ECSP pure mit Unternehmensfinanzierungen über die Plattform dagobertinvest. Was sich hinter dieser neuen Produktschiene verbirgt und warum sie für Investoren so interessant ist, erfahren Sie in diesem Beitrag.