Der Crowdfunding Blog
30 Monate Immobilien-Hölle.
Und zurück?
Andreas Zederbauer, Vorstand dagobertinvest AG,
über 3 Krisenjahre in der Immo-Branche | Teil 3
Bis Sommer 2022 war Normalbetrieb in der Immo-Branche. Damals hat niemand gedacht, dass wir unmittelbar vor einem wirtschaftlichen Tsunami in der Immo-Branche standen und es zweieinhalb Jahre dauern würde (zweieinhalb!), bis die ersten Zeichen auf Besserung erkennbar sein werden. Zwei Drittel aller Immobilien Entwickler wurden weggeschwemmt und mit ihnen alle angehängten Branchen. Ein Rückblick und eine Aufarbeitung des Geschehenen.
Teil 3 – 2024
survive until twenty-five
Wir befinden uns nun im Jänner 2024 und konnten endlich unser neues Geschäftsmodell starten, jedoch zu einem Zeitpunkt, wo es niemanden interessierte. Unsere Voll-Lizenz innerhalb der ESCP-Regulierung war im Grunde genau die richtige Antwort auf die Situation: Wenn dieser Tsunami wirklich jeden Projektentwickler treffen konnte (Signa abwärts) und jeden milliardenschweren Mezzkapital Fonds, dann können nur noch Sicherheiten helfen!
Vor der Krise bestand immer ein Wettbewerb um die Projektträger. Nicht selten hörte ich Mitbewerbern damit prahlen, dass nur sie die besseren, die schöneren, die bekannteren Projektträger hätten. Das sind diejenigen Plattformen, die es nicht mehr gibt, oder die kein Neugeschäft mehr machen. Auch bei den Schönen hat die Krise zugeschlagen, manchmal sogar heftiger als bei unbekannten Projektträgern. Und natürlich gibt es in jedem Geschäft die „ex tunc“ und die „ex nunc“ Betrachtung. Sicher, im Rückblick, mit dem heutigen Wissensstand, könnte man vielleicht einiges vermeiden. Der heutige Wissensstand war aber zum Zeitpunkt der Listung von Projekten auf unserer Plattform nicht verfügbar. Es handelt sich um Emissionen, die wir vor 3, 4, oder 5 Jahren analysiert haben. Und es sei wohlgemerkt, dass bei den allermeisten Projekten immer eine Bank als Seniorpartner bei der Finanzierung dabei war.
Wenn man also keine Gewissheit über Entwicklungen der Zukunft hat, dann kann man das Geschäft nur mit Sicherheiten besser machen! Machen ja Banken auch. Diesen Weg gab die ECSP frei und wir taten es: unsere Sicherheitentreuhänderin war gegründet und die Aufgabe besteht im Gestalten, in der Verwahrung und in der Verwertung von Sicherheiten. Als Sicherheiten kommen Garantien von Muttergesellschaften, von BO (beneficial owners), Bürgschaften der Geschäftsführer und auch Pfandrechte auf die Projektliegenschaften (Hypotheken) zur Anwendung. Welche Sicherheiten eine Veranlagung beinhaltet, ist sauber ausgeschildert in den Dokumenten und der Kampagne. Jeder Anleger schließt diesbezüglich, aber gleich direkt in der Zeichnungsschiene, einen Service Vertrag mit unserer Inkassogesellschaft ab. Die Anreicherung der Vermittlung neuer Veranlagungen um den gesamten Bereich Sicherheiten war schon ein großer Kraftakt, sowohl rechtlich als auch regulatorisch. Wir hatten es aber geschafft! Das war mehr, als alle Mitbewerber hingekriegt haben! Alle Anleger mussten das doch wollen? Der erwartete Kick kam nicht.
Wir sind im Frühjahr 2024. Der Leitzins der EZB beträgt seit 6 Monaten bereits 4,5%. Die KIM-VO hat das Geschäftsvolumen der Banken in der Wohnbaufinanzierung auf 20% des Vorkrisenniveaus geholt. Aber die Banken stört's nicht! Durch die Zinsanpassungen der EZB haben sie einen arbeitslosen Mehrertrag ungeahnten Ausmaßes verbucht. Wozu Neugeschäft machen, wenn es schwierig ist, wenn man mit den Beständen besser verdient, denn je? Mitarbeiter und Vorstände freuen sich über Rekordprämien für das Jahr 2023. Leider ohne Wertschöpfung.
Der Neubau liegt am Boden. Im Jahr 2023 wurden um 40-50% weniger Baugenehmigungen erwirkt als vor der Krise: Wenn niemand mehr Wohnungen kaufen und finanzieren kann, dann werden auch keine (viel weniger) gebaut. Wenn nicht gebaut wird, gibt es keinen Cashflow in der Immo-Branche. Immer mehr Teilnehmer brechen unter der Zinslast, verbunden mit weniger Geschäft, zusammen. Die Nachrichten werden täglich von neuen Insolvenzen in der Immo-Branche heimgesucht. War es noch bis 2022 sexy, mit Immobilien Geld zu verdienen, so war es mittlerweile ins Gegenteil verkehrt. Nur noch wenige Projekte wurden realisiert und ebenso wenige Anleger wollten sich an den Geschäften beteiligen.
Der erhoffte Rebound in 2024 blieb aus. Für die ganze Branche, und für unser Unternehmen auch. Im Sommer war es so weit. Ein weiterer Cost-cut war unumgänglich: Noch mehr Mitarbeiter mussten abgebaut werden, die Kosten noch weiter runter. Zur gleichen Zeit stieg aber der Informationsbedarf unserer Anleger hinsichtlich verspäteter, nicht erfolgter Rückzahlungen aber täglich. Eine Schere, die niemand beherrschen kann.
Also Mut zur Lücke. Uns wurde und wird vorgeworfen, dass wir uns auf die Vermittlerrolle zurückzögen und den Anleger zu wenig helfen. Ich habe den ganzen Essay ja als Aufarbeitung tituliert. Es war mir wichtig, auch unseren Anlegern und Partnern einen Einblick ins Innere zu gewähren. Anleger, die Geld verloren haben oder auf Rückzahlungen warten, wird das möglicherweise nicht zufriedenstellen. Aber es soll sich jeder, der sich nicht nur oberflächlich mit der Gesamtsituation beschäftigt, gewiss sein, dass wir alles unternommen haben, was wir vermochten. Wir waren und sind ebenso Opfer dieses Tsunamis, stehen nicht außen und schauen zu, sondern sind mittendrin uns selbst hochgradig betroffen.
Survive until twenty-five! Die Inflation kühlte sich im Laufe 2024 ab und die EZB beschloss die erste Zinssenkung um zaghafte -0,25% im Juni. Weitere Zinssenkungen folgten und das Jahr schloss mit einem Leitzins von 3%. Hoffnung keimt auf und die Feststellung, dass Immobilien kaum an nominellem Wert verloren haben (wenn man ca. 15% Inflation der Krisenjahre einbezieht), greift um sich. Der Untergang der Immobilen Assets scheint also abgewendet. Der Untergang der halben Branche wurde aber nicht verhindert.
Vollkommen unerwartet für alle Überlebenden kam plötzlich im Dezember die Nachricht, dass das zuständige Gremium für die KIM-VO die Verlängerung nicht befürwortete. Die KIM-VO läuft somit am 30.6.2025 aus. Jubel war weniger hören als das kollektive Unverständnis, wer diese Maßnahme jemals brauchte.
Vor genau 30 Monaten, nämlich im Sommer 2022 nahm das Unheil seinen Lauf für die Immo-Branche. Die Zinsen sind aber jetzt wieder am Weg zu normal, die KIM-VO fällt bald weg und Immobilien Assets sind – von leichten Preiskorrekturen abgesehen – wertvoll wie eh und je. Für unser Unternehmen war diese Zeit eine unglaublich anstrengende Reise, in der wir uns leider von vielen Kollegen verabschieden mussten. Gleichzeitig mit der ECSP-Lizenz und mit der Umstellung unseres Geschäftsmodelles eine riesige Herausforderung, die wir gemeistert haben.
Wir sind nun bereit für den Rebound. Menschen brauchen und wollen schönen, privat finanzierten Wohnraum. Banken können immer weniger riskante Projektfinanzierungen umsetzen. Mezzanine Kapital wird also mehr denn je nachgefragt sein. Es wird aufgrund der geringen Baugenehmigungen 2-3 Jahre dauern, bis die Lücke am Angebotsmarkt geschlossen sein wird. Projekte, die heute starten, produzieren in diese Nachfrage hinein. Anleger werden sich an unser neues Geschäftsmodell gewöhnen. Das alte Crowdinvesting mit qualifizierten Nachrangdarlehen ist verglichen mit dem „the new crowdfunding. Secured.“ wie ein Nokia Communicator gegen ein modernes Smart-Phone. Das sind schon einige wesentliche Entwicklungsschritte aus Sicht der Regulierung, aus Sicht der Technik und vor allem aus der Sicht der Sicherheiten.
30 Monate Immobilen-Hölle. Und zurück? Ja, ich glaube! Und ich hoffe!
Ihr Andreas Zederbauer
Vorstand dagobertinvest AG
Jahresrückblick in drei Teilen | Teil 3
Crowdfunding-Plattform
dagobertinvest gmbh
dagobertinvest arbeitet als erste deutschsprachige auf Immobilien spezialisierte Crowdfunding-Plattform unter der ECSP-Lizenz. Das bedeutet für Investoren, die über dagobertinvest Investments in Immobilien-Projekte zeichnen, 8 - 12% p.a. Zinsen, einen unbedingten Rückzahlungsanspruch und bankübliche Sicherheiten. Mit einem hochkarätigen Team aus Finanzexperten bietet dagobertinvest eine lukrative Alternative gegen Inflation und Niedrigzinsen.
Vorstand der dagobertinvest AG
Mag. Andreas Zederbauer
30 Monate immo-hölle. und zurück?
Bis Sommer 2022 herrschte in der Immobilienbranche Normalbetrieb: stetig steigende Preise, hohe Nachfrage nach Wohnraum und permanente Hochkonjunktur für alle Beteiligten – von Bauunternehmen über Makler bis hin zu Crowdinvesting-Plattformen. Doch der Ukraine-Krieg und die daraus resultierende Inflation, mit +8,7 % im Juni 2022 die höchste seit 47 Jahren, brachten einen drastischen Wendepunkt. Trotz anfänglicher Zuversicht traf die Branche ein wirtschaftlicher Tsunami, der zwei Drittel der Entwickler und viele angeschlossene Branchen weggeschwemmt hat. Erst nach zweieinhalb Jahren zeichnen sich erste Zeichen der Erholung ab. Andreas Zederbauer, Vorstand der dagobertinvest AG, gibt einen Rückblick...
Teil 2
Ein Jahr der Extreme: Zinserhöhungen, wirtschaftliche Unsicherheiten und ein dramatischer Umsatzrückgang – das Jahr 2023 war eine Zerreißprobe für die gesamte Immobilienbranche und auch für uns bei dagobertinvest. Und mitten in den Turbulenzen erhielt die Plattform die ECSP-Lizenz von der österreichischen Finanzmarktaufsicht. Was bedeutete das für unser Geschäftsmodell? Und wie haben wir auf die Turbulenzen reagiert?
Lesen Sie jetzt, aus erster Hand von Andreas Zederbauer, Vorstand der dagobertinvest AG, wie dagobertinvest dieses Ausnahmejahr gemeistert hat.
Security Scoring nach ECSP
dagobertinvest hat letzten September die ECSP-Lizenz von der österreichischen Finanzmarktaufsicht erhalten. Das hat die Crowdfunding Szene revolutioniert. Vor allem die Rechtsstellung der Investoren hat sich dadurch stark verbessert. Doch mit dem Einzug des unbedingten Rückzahlungsanspruchs und der harten Sicherheiten in den Darlehensverträgen mit den Projektträgern, ist es auch für Investoren komplexer geworden, die einzelnen Projekte individuell zu bewerten. Aus diesem Grund haben wir jetzt ein Security Scoring eingeführt.
die expansion in den cee raum geht voran
Das Joint Venture in Polen öffnet neue Türen für Investoren: Mit dem erfolgreichen Vertragsabschluss eines Joint Ventures in Polen setzt die dagobertinvest AG einen entscheidenden weiteren Schritt in ihrer Expansionsstrategie, um den Crowdfunding-Markt in Osteuropa zu erschließen.
ECSP schafft möglichkeiten
dagobertinvest, eine der führenden Crowdfunding-Plattformen im deutschsprachigen Raum, hat seit dem Start 2015 eine starke Position im Crowdfunding Markt eingenommen. Seit nun mehr als einem Jahr ist die Plattform im Besitz der ECSP-Lizenz der österreichischen Finanzmarktaufsichtsbehörde (FMA). Mit dieser Lizenz öffneten sich neue Möglichkeiten, die europäischen Richtlinien zur Finanzierung von Projekten über Crowdfunding zu nutzen. Die Unterschiede zu herkömmlichen nationalen Plattformen finden Sie hier. Nun folgt der nächste Schritt in der Entwicklung von dagobertinvest: Der Start von ECSP pure mit Unternehmensfinanzierungen über die Plattform dagobertinvest. Was sich hinter dieser neuen Produktschiene verbirgt und warum sie für Investoren so interessant ist, erfahren Sie in diesem Beitrag.