Der Crowdfunding Blog

Tutorial: Unternehmerisch (mit-)investieren an einem fiktiven Beispiel | Lesedauer: 10 Min.

Das Beispiel zeigt, dass es sich bei Veranlagungen in qualifizierte Nachrangdarlehen um eine unternehmerische Investition handelt. Anleger sitzen mit dem Immobilienentwickler quasi im gleichen Boot. Kommt es bei der Abwicklung oder im Verkauf zu Verzögerungen, so werden nach dem Wasserfallprinzip zunächst Bank- und Lieferantenverbindlichkeiten gezahlt und erst später die Nachranggläubiger. Als letzter erhält der Unternehmer sein eingesetztes Kapital und dann seinen allfälligen Gewinn ausbezahlt. Nur diese Rangfolge erklärt die hohe Verzinsung bei Crowdinvesting.

Eines ist immer sicher: Solange Projekte in der Verzögerung sind, hat der Immobilienentwickler selbst weder sein Kapital zurück erhalten noch einen Gewinn gemacht. Er hat in der Phase 2-3 Jahre an einem Projekt gearbeitet und noch nichts verdient. Als Unternehmer kennt er diese Spielregel.

Anlegern, die dieses unternehmerische Risiko nicht akzeptieren können, ist von der Anlageform Crowdinvesting abzuraten. Den Anderen winken 7%-8% Zinsen p.a., unter Einberechnung von Verkaufsförderungen (Aktionen bei dagobertinvest) und Verzugszinsen oft bis zu 10% Verzinsung. Und das ohne Kosten.

Die Aufgabe der Plattform ist es, geeignete Projekte zu akquirieren, diese zu prüfen und die Risiken transparent dar zu stellen. Und dies zum Zeitpunkt des Projektstarts. Dass es bei der Umsetzung von Immobilienprojekten in den darauffolgenden 2-3 Jahren zu Entwicklungen kommen kann, die zu einer verspäteten Rückzahlung führen, ist ein inhärentes Risiko dieser Anlageform, das weder im Vorfeld geprüft noch verhindert werden kann.

Ihr Mag. Andreas Zederbauer

Tutorial:

Im Jänner 2019 nahm Bauträger Müller mit dagobertinvest Kontakt auf. Er hatte im Sommer 2018 günstig ein Grundstück in Wien am Rosenhügel kaufen können. Danach machte er das Grundstück baureif (Abriss), ließ durch einen Architekten eine kleine Wohnanlage mit derzeit 10 Wohneinheiten planen und machte noch im November 2018 die Einreichung zur Baugenehmigung. Seit Beginn 2019 führt er Finanzierungsgespräche mit seiner Hausbank. Nachdem die Bank Herrn Müller seit Jahren kennt und schon einige Projekte finanziert hat, hat sie bereits signalisiert, dass sie einen Kredit über 70% der geplanten Kosten, das sind EUR 2,090 Mio. gewähren kann, wenn der Bauträger den Rest über Eigenmittel aufbrächte. Im aktuellen Projekt am Rosenhügel sind somit EUR 900.000 Eigenmittel notwendig. Da Müller weder in der eigens gegründeten Rosenhügel ProjektgmbH, noch in seiner Holding der Müller Immobilienentwicklung GmbH über so viele Eigenmittel verfügt, ist er interessiert, zusätzliche Eigenmittel via Nachrangdarlehen für sein Projekt einzuwerben.

Er präsentiert uns folgendes Projekt: Die Rosenhügel ProjektgmbH wird in Wien 10 Wohneinheiten errichten. Die Lage ist gut. Die verbaute Fläche wird 180m2 sein, aufgrund der Flächenwidmung ergeben sich 3 Geschoße plus das DG. Je Geschoß beträgt die Netto WFL ca. 180m2, im DG wegen der Dachschrägen weniger.

Die gesamte erzielbare Wohnnutzfläche beträgt 690m², die Verkaufspreise (siehe oben in der Tabelle) lassen einen Verkaufserlös von EUR 3,523 Mio. erwarten.

Die Errichtungskosten werden gesamt mit EUR 2,986 Mio. kalkuliert, woraus sich ein Gewinn von knapp EUR 538.000 ergäbe.

Anmerkung: Dieser Gewinn wird nur dann entstehen, wenn für eine Projektdurchlaufzeit von 36 Monaten (vom Grundstücksankauf bis zur Verwertung), die Errichtung und der Verkauf plangemäß erfolgen können.

Die Finanzierung

Betriebswirtschaftliche Analyse

Nach eingehender Beratung wird das Funding mit folgenden Sicherungsmitteln genehmigt:

Fundingstart

Nicht mal 3 Wochen später, am 25.3.2019 wurden die gewünschten EUR 575.000 von den Investoren gezeichnet und das Funding wird abgeschlossen. Nun wird 14 Tage gewartet, bis die gesetzliche Rücktrittsfrist des letzten Investors abgelaufen ist. Am 8.4.2019 ist es endlich soweit: dagobertinvest macht die letzten Checks, kontrolliert ob alles vollständig und korrekt ist und gibt das Funding Kapital frei. Das bedeutet, dass die Rosenhügel ProjektgmbH ab jetzt über das Geld verfügen darf. Der Geschäftsführer Müller überweist das Geld auf das Betriebsmittelkonto, wo es schon dringend erwartet wird, weil die ersten Rechnungen zur Zahlung anstehen.

Die Anleger werden von dagobertinvest informiert, dass das Funding erfolgreich war und das Geld nun vom Bauträger verwendet wird. Anmerkung: Obwohl der Bauträger erst jetzt von dem Funding Kapital profitiert, wird das Anlegergeld von ihm seit Einzahlung jedes Anlegers verzinst.

Start der Projektlaufzeit

Die Baugenehmigung wird letztlich im Juni 2019 erteilt und die Baufirma startet nach den Betriebsferien im Sommer Mitte August mit den Bauarbeiten zum Projekt Rosenhügel.

Das Kundenservice bei dagobertinvest informiert die Anleger ca. alle 3-4 Monate über den Projektfortschritt. Das Projekt kommt nun in die Realisierungsphase. Um diese Geschichte halbwegs kurz zu fassen, läuft beim Bau alles plangemäß.

Im Oktober 2020, 14 Monate nach Baubeginn wird das Projekt fertig gestellt und dem Bauherrn der Rosenhügel ProjektGmbH übergeben. Das ist ein wichtiger Meilenstein und nun startet sofort der Vertrieb. Müller arbeitet dabei mit einem langjährigen bekannten Maklerbüro zusammen. Sie wissen, was zu tun ist und waren immer ein Garant für den schnellen Verkauf. Im Oktober 2020 informieren Müller und dagobertinvest die Anleger über die erfolgreiche Fertigstellung des Bauwerkes.

2020 ist Corona und kein einfaches Jahr. Die Immobilienpreise sind zwar stabil steigend, aber immer weniger Kunden können die Finanzierung von Wohnungen darstellen. Der Makler muss manche Wohnungen 2-3 mal verkaufen, weil die Kunden zwar kaufen, dann aber an einer Finanzierungszusage scheitern. Mittlerweile ist Winter – keine gute Zeit für den Vertrieb. Der Verkauf läuft gut.

Bereits Ende Jänner 2021, also 3 Monate vor geplanter Rückzahlung tritt das Kundenservice von dagobertinvest mit Müller in Kontakt und fragt, ob die Rückzahlung plangemäß stattfinden wird, ansonsten die Verlängerungsoption ausgelöst werden sollte (dabei handelt es sich um ein vertraglich vereinbartes Gestaltungsrecht, welches der Bauträger für maximal 6 Monate hat). Müller gibt bekannt, dass er gut im Zeitplan läge und daher keine Verlängerung benötigt. Zudem seien die Zinsen ohnehin schon so hoch und er will sich die zusätzlichen Verzugszinsen nicht leisten.

Anfang März 2021 kontaktiert dagobertinvest Müller erneut und macht auf die kommende Rückzahlung aufmerksam. Müller gibt bekannt, dass der Zahlung aller Voraussicht nach nichts im Wege steht und gibt folgenden Verwertungsstand bekannt: Von den 10 errichteten Wohneinheiten sind 7 verkauft und eine gerade in der Umsetzung.

dagobertinvest stellt diese Information im Dashbord der Anleger entsprechend dar, dass die plangemäße Zahlung erwartet wird.

Am 2.4.2021 meldet sich dagobertinvest wieder bei Müller, um die Rückzahlungen in die Wege zu leiten. Müller informiert nun, dass es Probleme bei der in Umsetzung befindlichen Wohnung TOP 6 gibt. Die Kunden haben keine Finanzierung von der Bank erhalten. Deswegen muss die Wohnung an neue Kunden verkauft werden. Es steht nicht aussreichend Liquidität für die Rückzahlung zur Verfügung. SHIT.

Eine genaue Betrachtung der Liquiditätssituation ergibt folgende Bild:

Das Wasserfallprinzip

Liquidität aktuell

Alle Crowd Anleger sind im gleichen Rang, deswegen dürfen einzelne Investoren nicht vorzeitig abgeschichtet werden. Im gemeinsamen Gespräch wird entschieden, dass das Projekt in die Verzögerung gehen muss (=außervertraglicher Verzug, da die Verlängerungsoption, siehe oben, nicht in Anspruch genommen wurde.)

dagobertinvest informiert umgehend die Anleger und erntet viele Beschwerden. Warum dagobertinvest seine Bauträger „nicht im Griff habe“, dass man „ja alles schon viel früher wissen hätte müssen“ und so kurzfristige Änderungen nicht akzeptabel sind.

Wie die Geschichte weitergeht? Voraussichtlich wird eine der drei restlichen Wohnnungen oder wahrscheinlich sogar alle in den kommenden Monaten Mai, Juni verkauft werden, aus diesen Erlösen erfolgt die Rückzahlung und die Anleger bekommen, 100% des Kapitals, alle Zinsen + 4% Verzugszinsen seit 7.4.2021 (das wäre das geplante Rückzahlungsdatum nach 24 Monaten gewesen) on Top. Alle sind zufrieden. Das Projekt war erfolgreich für die Anleger, für Müller und auch für dagobertinvest, obwohl das Projekt prima vista nicht plangemäß zurückbezahlt werden konnte.

Unternehmerische Investition

Dieser Beispielfall zeigt deutlich, dass die Rückzahlung des Crowdkapitals und der Gewinn des Unternehmers meistens in den letzten 2 bis 3 Wohnungen enthalten sind. Aufgrund des Wasserfalls Prinzips muss Müller zuerst die Bank(en), danach die Nachranggläubiger und später erst seinen Gewinn auszahlen.

Der Bauträger wird versuchen, eine der letzte 3 Wohnungen schnellstmöglich zu verkaufen. Sobald er mindestens EUR 663.000 Liquidität am Konto hat, wird er das teure Crowd Kapital samt Zinsen zurückbezahlen. Dann hat Müller alle seine Schuldner (Bank und Crowd) bedient. Nunmehr muss er noch alle anderen freien Wohnungen verkaufen, denn das ist sein Gewinn. Der Unternehmer macht den Gewinn erst ganz am Schluß.

Mit seiner Rosenhügel Projektgmbh steht er anschließend den Wohnungseigentümern noch 3 Jahre in der Haftung für Mängel. Wenn Müller alles richtig gemacht hat, dann hat er im Sommer 2020 bereits ein neues Grundstück angekauft (also letztes Jahr). Dann könnte er es schaffen, bald das nächste Projekt zu realisieren. Und das vielleicht ja mit Ihrer unternehmerischen Beteiligung…

Mit über EUR 72 Mio vermittelten Kapital und mehr als EUR 19 Mio an Rückzahlungen aus 54 Projekten, ist dagobertinvest die führende Crowdinvesting-Plattform für renditeorientierte Anleger.

Warum Immobilien-Crowdinvesting bei der führenden österreichischen Plattform?